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没还清按揭贷款的房子可以买卖吗?怎么卖?要什么流程?

发布时间:2019-08-26 12:14:28 点击量:200

常常有人问,贷款买房,还贷需要二十年三十年,万一有一天需要用钱或者其它什么原因不想要了,正在还按揭还款中的房子可以买卖吗?怎么卖?要什么流程呢?

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其实还按揭贷款中的房子是可以进行买卖的,前提是必须取得不动产权证《房产证》,没有不动产权证,便不能进行交易。至于具体的交易方式呢?常用的方法有三种。


一、转按揭。

转按揭的意思就是把自己的房子出售或转让给第三人,由第三人向银行重新申请办理个人住房贷款,变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款,是按揭中的房屋最为简单直接的也是最常用一种交易方式。


具体流程是:


1、先由买卖双方签订《房屋买卖合同》,然后由买方、卖方、律师方三方签订《转按揭交易安全保证合同》,之后买方向卖方支付30%或者约定的首付款。


2、卖方向原贷款银行(称为A)提出提前还款的申请,并获得A银行出具的确认函,卖方收到银行同意提前还款的意见后,卖方向买方交付房屋,由买方拿着《房屋买卖合同》向B银行提出贷款申请,并提交相关资料,B银行审批的房屋的属性和贷款人的还贷能力等相关信息之后,开始放款。银行的贷款是直接划入卖方的账户中的,卖方拿这笔钱还了A银行的贷款之后,将房产解押,交付买方使用,并与买方、律师一同办理过户,将房产抵押给买方的贷款银行。


3、卖方结束对房屋的所有权,买方开始拥有房屋的使用权,并开始还贷。还贷结束后,将房产解押,拥有所有权。


注意:转按揭这种方式在不同的银行有不同的规定,有的银行可以办理,有的银行是不接受这种方式的,转按揭一般通过中介公司办理。所以想要以这种方式解决房屋交易问题的,可以提前向中介公司咨询。中介的费双方可以协商来付。

温馨提示:不要为了省中介或律师的费,买卖双方私自签定《房屋买卖合同》,因为非专业人士,合同内容不符合法律要求,会给自己造不必要的麻烦,甚至是财产损失。


二、用买房的首付款缴清房子未还的贷款。

注意,这个方式的前提是,卖方房子剩余贷款不多,或者说是买方有足够的资金支付首付款。比如说贷款100万,现在还剩40万没还清,如果买方可以支付40万的首付款的话,那么买卖双方就可以解决这次交易问题,轻松的将房产从银行中解押出来进行二次交易。


具体流程是:

1、卖方向贷款银行申请提前还款,买方支付卖方剩余还款金额作为首付款,并签订房屋买卖合同,签订合同时一定要有担保公司在场作证。


2、卖方前往贷款银行办理提前还款,并事先在还款账户中存入足额钱款,到贷款银行办理结清手续。


3、银行贷后管理中心出具解押材料,将原房主的房子解押出去,卖方前往房屋所在不动产登记中心解押,卖方拥有房子的所有权。


4、买卖双方继续办理房屋买卖的剩余程序。


三、利用其他抵押物抵押给银行进行贷款来还清剩余房贷。

如果买方不愿意先支付首付款帮助卖家解押房产的话,买方还可以利用自己其他的抵押物,如其他的房子、车子来抵押给银行,获得一定的贷款来还房贷,有点拆东墙补西墙的味道,但不失为一种方式。等到还清房贷,解押出来房产,与买方完成交易,拿到买方支付的款项之后,再将抵押物解押,最终完成整个交易流程。

这种方法比较少用,高求比较高,流程也比较多,需要支出的费用也多,所以一般都是使用上面2种方法。